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管理を頼みたい~賃貸管理でお悩みの大家さんへ~|大田区品川区目黒区の賃貸管理会社なら常盤不動産

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賃貸管理でお悩みの大家さんへ

地域密着だからできる「質の高い賃貸管理サービス」をお届けします

賃貸管理サービス提供エリア 目黒 品川 大田区

【賃貸管理サービス提供エリア】
大田区を中心に、品川区・目黒区・港区と川崎市の一部エリア(川崎区・幸区・中原区)

質の高い管理サービスのご提供のために、不動産クリニックでは当社(大田区池上)から車で30分以内のエリアに限定させていただいております。

賃貸アパート・マンションの管理でお悩みのオーナー様、ぜひ不動産クリニック・常盤不動産までお気軽にご相談ください。

大田区の賃貸管理事例 目黒区の賃貸管理事例 品川の賃貸管理事例
スマホ・タブレット・PCで
利用可能!ZOOMで簡単 相談&ミーティング

賃貸マンション・アパートの管理でお困りではございませんか?

  • 空室が3ヶ月以上も埋まらない…
  • 入居者の家賃滞納や苦情対応が大変…
  • 現在の管理会社の対応に不満がある…
矢印 賃貸管理でお困りなら
解決してみせます。
  • 「入居稼働率99%を実現できました!」
  • 「年間の収益が800万円も増えました!」
  • 「3年間未解決の賃貸トラブルが3か月で解決しました!」

など、多くのお声をいただいております。

賃貸経営はとっても煩雑!どうしたら良いの?

オーナー様イメージ

「賃貸経営」には不動産である建物や土地をはじめ、

【法律や税務】 【建築】 【マーケティング】 【人間関係】 等、

様々な分野の問題が絡み合っていて、
頭を悩ませる不動産オーナー様も多いのが現状です。

不動産クリニックでは賃貸管理のプロの立場から
「私の不動産であれば、このようにする」という方法や根拠を、解りやすくご説明させて頂きます。

健全な賃貸経営を実現するためには様々な手法を知り、実践することが成功の突破口となりますので、
是非ご一読頂けたら嬉しいです。
不動産クリニックは、お客様と共に幸せな未来を目指して進み続けます。

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お客様からの声

大田区の賃貸管理事例

サブリース契約を解除して利回り8.38%→
11.55%へ大幅アップ!

オーナーの要望

サブリース契約をしていた物件を購入したオーナー様より、収支をもっと良くできないかということで、区分マンションの場合は収支改善の方法が多くはないものの、何か方法はないか検討しました。

対策

サブリース契約を解除することで、賃借人と転借人の間で支払われている賃料を調査したところ、2万円以上高い金額で転貸されていることが分かりました。また、転借人は20年近く本物件に住んでいることと現在の年齢から、更に長期的に住んでいただける可能性も高いため、サブリース解除を検討しました。

対策にかかった費用

16万7700円

対策の効果

賃貸料3か月分でサブリースを解除でき、解除したことによって購入時の表面利回り8.38%から11.55%へ大幅にアップすることができ、キャッシュフローが以前と比べて大幅に改善されました。

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30%以上空車だった駐車場のデッドスペースを活用して
年間258万円の収支改善成功!

オーナーの要望

昔から付き合っていた地元の業者に任せていたが、駐車場が30%以上空いていて、2階以上の住居も常時20~30%空室で埋まらないため、新しい管理会社を探しているとお問合せをいただきました。本事例では駐車場で取った対策を紹介します。

対策

駐車場を満車にする前に、デッドスペースや駐車が困難な区画も多数存在し、まずは区画の変更から実施しました。デッドスペースや駐車が困難な区画は白線を引き直してバイク置き場へ変更。駐輪場は不法駐輪も多かったため、不法駐輪を特定して破棄し、有料化を実施。道路に面したスペースには自動販売機を設置しました。空いていた駐車区画は近隣のカーディーラーへ営業しました。

対策にかかった費用

100,000円

対策の効果

駐車区画はカーディーラーが全台契約となったため満車実現。バイク置き場は早期に全区画契約となり、駐輪場の有料化も成功。弊社関与前と比較して、年間258万円の収益増加を実現しました。

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従前の仲介業者が入居させた家賃1年半滞納の借主と合意形成を図り
滞納分全額回収!

オーナーの要望

従前の仲介業者が入居させた借主が家賃を1年半も滞納し、オーナー様が相談しても「当社は仲介を行っただけなので自分で対応してください」と断られてしまっていました。保証会社も加入していなかったので、オーナー様自身で交渉するために借主へ連絡しても繋がらず、連帯保証人は「息子は独り立ちしているから息子に払わせてくれ」の一点張りで回収できておらず、弊社が管理会社として関与し始めたことにより何とか払ってもらいたいので協力してもらえないかと相談を受けました。

対策

オーナー様と協力の上で、オーナー様と借主、連帯保証人、当社で話し合いの場を設けました。事前に弁護士と協議して作成した合意書をもとに合意形成を図り、借主又は連帯保証人が分割払いで支払うことで収まりました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

指定期日までに退去していただき、滞納開始時から退去完了までの滞納賃料分は一度の遅れもなく支払っていただいております。オーナー様とは集金管理委託契約を結び、滞納者からは当社が回収することで肩の荷が下りてとても安心されたようです。

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3部屋空室→
パーテーション設置により新たな部屋の使い方を提案して1か月で満室!

オーナーの要望

3部屋空室で数社に空室募集を依頼しているが、長い部屋で半年以上埋まらず困っていると連絡がありました。お部屋の中は綺麗にリフォームしてありましたが、1Kの居室部分が広いわりに少しだけ変形しており、住んだ後どのように家具を配置して生活するかイメージがしにくいという難点がありました。

対策

弊社でインテリアショップにてパーテーションを購入し、現地に事前設置しました。こちらで成約した場合は、契約金の精算時から差し引きさせて頂くという事でオーナー様より了承を頂き、ポータルサイトへ家具の設置イメージを掲載して、案内時にお部屋の使い方を提案しました。

対策にかかった費用

15,000円

対策の効果

募集開始から1か月で3部屋満室となり、無事に満室を実現できました。「大幅なリフォームやリノベーションをしなくてもアイデア次第で新しい使い方を提案できるんですね。とても助かりました。」と非常に喜んで頂きました。

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オーナー様インタビュー

イメージ

とにかく「早く決まる」。そのための努力が嬉しい。(大田区・K様)

ご祖父様の代から受け継いでこられた複数のマンションやアパートの管理。
「不動産クリニックの対応は、これまでの不動産会社とは全然違う」と評価していただいたポイントがあります。

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当社の賃貸管理の特徴

空室対策

不動産クリニックでは空室対策に必要なスキルやノウハウを蓄積し、募集開始から1か月以内の成約率は70%、
3か月以内の成約率は99%を誇り、多くの大家様から

「不動産クリニックさんは決めるのが早いから助かっている」とお褒めの言葉を多くいただきます。

空室対策を行う上では

①価格 ②状態 ③条件 ④表現 ⑤営業

といった【5つ】の要素があると考えています。

①価格

不動産クリニックでは類似物件の成約事例を多く集め、「1平米あたりいくらで取引されているのか」という平米単価を算出し、物件の平米数をはじめ、物件の特性や立地を考慮して"合理的"に算出して提案しています。

②状態

内装リフォームを行う際にはデザイン力のあるスタッフがコストを抑えながらもお部屋探しをされているお客様が魅力的に感じる内装を提案させていただきます。

完成後はプロカメラマンから撮影ノウハウを学んだスタッフが観葉植物や小物を現地へ運び、アメリカでは主流のホームステージングを行って撮影を行います。

③条件

空室募集時に重要なことは「インターネット上でいかに検索にヒットさせるか」です。

例えば「駅からの徒歩分数」は、少し検索の方法を変えるだけで1~2分減ることがあり、
今まで徒歩11分だった物件が10分になることで反響数が増えたという事例もあります。
※インターネット検索時の徒歩分数は、5分刻みで表示される為。

弊社独自の視点で様々な条件を見直すことで、反響率は格段に上がります。

④表現

お客様がインターネットで物件を見つけ、問い合わせをするかどうかに非常に大きく影響するのは広告写真です。弊社では広角レンズを付けた一眼レフカメラで撮影を行い、写真を1枚ずつ編集しております。

観葉植物や小物で華やかにホームステージングされたお部屋の写真は、生活のイメージがわきやすくなります。インターネット上で、殺風景な写真の掲載物件と比較されたときに、選ばれる要素の1つになります。

お客様からも「不動産クリニックさんの写真はお洒落でインパクトがあるので魅かれました」というお声をいただいております。

⑤営業

内見のご案内時には物件の魅力を最大限に伝えるため、成約に至るプロセスを体系化し、
社内研修によってスタッフ一人ひとりのスキルを高めることで、成約率の向上に努めています。

賃貸営業は必ずしも「早く決めればいい」というものではありません。
あくまでも契約はゴールではなく、スタートであると弊社は考えております。

なお、弊社のご案内方法は、他社様がお客様をご紹介いただいた場合であっても、
基本的に全件弊社『立会い』のもと行っております。

他社様からのご紹介の場合、募集中の建物にキーボックスを設置して、
依頼が入ればお部屋の解錠方法を共有するという、現地に出向かない方法が多いのが実情です。

弊社は決してそうではなく、大家様から大切な物件を任せていただくからこそ、私たちの声で
物件のチャームポイントやウィークポイント、想いを直接お伝えしております。

併せて、入居後のトラブルを避けるために、ご案内時より入居申込を受理する過程で、お客様のお人柄や属性を総合的に判断し、 安心して大家様へご紹介できるお客様のみを選ぶよう徹底しております。


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賃貸トラブル対策

賃貸トラブル対策

空室をいかに早く埋めるかは大きな課題ですが、
同じく重要になるのは

「賃貸トラブルを未然に防ぐ対策」

であると考えています。

不動産クリニックの管理で最も特徴的なことは
「定期借家契約」を採用していることです。

不動産クリニックで募集を行っている物件のほとんどが定期借家契約によって契約しているため、
大家様の健全な賃貸経営を実現しています。

また、通常は定期借家契約によって賃料の減額を行うケースが多いですが、不動産クリニック独自のノウハウによって普通借家契約と同じ賃料相場で成約に至り、新築マンション・アパートでも全部屋を定期借家契約で契約しています。(但し、大手法人は条件付きで普通借家契約で契約するなど例外もございます。)

その他にも、当社で募集を行う際には、全ての入居者様へ家賃保証会社へご加入いただいておりますので、
家賃滞納や原状回復費用が回収できないなどの不安はございません。

入居中にも室内外でトラブルが発生した際はすぐに現場へ駆けつけ、早めの対応と定期的な報告を行うことで、多くの大家様に安心してお任せいただいております。

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収支改善

収益の最大化と損失の最小化

不動産クリニックでは賃貸物件の管理だけではなく、
収益の最大化と損失の最小化を行うことで、お任せいただいてから
収支改善を図り、収益を増やしている大家様が多数おります。

通常、収支改善を不動産コンサルタントに依頼する場合は多額の費用が掛かりますが、不動産クリニックでは管理の一環として提案しております。

空地や空きスペースの活用、賃料の再査定やリフォームにより賃料の増額等を実施して収益増加を実現しております。

また、収支改善のポイントは「コストの見直し」です。

大規模な建物であればエレベーターや防犯カメラ、各種設備点検の見直しによって
年間100万円以上もコストが下がった実例もあります。

その他、火災保険の活用や計画的に行う設備投資など、大家様のお持ちの資産に合わせて収支改善を
提案させていただきます。

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チーム医療

不動産クリニックには「パートナースペシャリスト」と呼ばれる各分野の専門家と繋がっております。必要に応じて弁護士や司法書士、税理士、行政書士、一級建築士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、マンション管理士など、様々な分野の専門家を交えて、あるいは意見を聞きながら多角的な視点で一つの問題へ取り組みます。

パートナースペシャリスト

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想い

不動産は人が生活する以上必ず関わるものであり、日本全国で様々なトラブルが発生しています。
日本国内の不動産業者数はコンビニエンスストアの2倍以上も存在する中で、不動産トラブルを中心に扱う不動産会社は稀有な存在です。

不動産クリニックは「不動産のお困りごとを解決したい」という想いを胸に賃貸管理においては満室経営と収支改善、様々な賃貸トラブルへの対応・事前対策を行い、大家様の大切な資産をお護りできるよう努めています。

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メディア掲載事例

  • 月刊プロパティマネジメント

    2018.7
    月刊プロパティマネジメントに掲載されました

  • 家主と地主

    2018.6
    家主と地主に掲載されました

  • 週刊ビル経営

    2018.7
    週刊ビル経営に掲載されました

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一室からでも管理代行致します

  • 一室からでも管理代行イメージ1
  • 一室からでも管理代行イメージ2

「大規模なマンション」から「駐車場の一区画」まで幅広く管理対応します

大田区を中心に品川区・目黒区・川崎市など広範囲に、大規模なマンションから駐車場の一区画まで、幅広く管理対応します。

空室対策や家賃回収はもちろん、賃貸トラブルの未然対策や節税対策、収益の最大化と損失の最小化等のアドバイスも当社独自のノウハウを提供します。

年間約100戸が新規で管理委託や専任媒介等で当社へお任せいただいております

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管理コース

プラン 自主管理プラン 管理委託プラン 大家代行プラン
入居者募集
(撮影・図面作成含む)
更新(再契約)業務
解約業務
退去立会
修繕・リフォーム
提案手配
集金業務・家賃送金 × ×
滞納督促 × ×
管理業務報告(毎月) × ×
トラブル時の対応 ×
鍵保管・管理 ×
定期訪問(毎月) ×
定期清掃 別途見積もり 別途見積もり 別途見積もり
業務委託料(成約時) 総賃料1か月分 左記と同じ (有の場合)
左記と同じ
更新(再契約)手数料 更新料×50%~ 左記と同じ (有の場合)
左記と同じ
月額料金 無料 総賃料の5%~見積もり
(最低金額3千円)
3万円~見積もり

(料金は全て税別です。)

自主管理プラン(無料)イメージ

<自主管理プラン(無料)>

空室募集や更新(再契約)業務、解約・退去立会のみをお任せいただくプランです。
当社の決定率は募集から約1ヶ月以内に70%、3ヶ月以内にほぼ100%となり、
多くの大家さんに「とにかく早い」とご満足いただいております。
家賃集金やトラブル時の対応は大家さんご自身で行っていただきますが、
ご連絡をいただければアドバイスを行います。


管理委託プラン(5%)イメージ

<管理委託プラン(総賃料の5%)※最低金額3千円>

自主管理プランに加え、家賃集金やトラブル時の対応など、一貫して当社へお任せいただくプランです。 特にトラブル対応はスピード・知識・経験に富み、他社様で1年間難航していたトラブルを 1日で解決へ導いた実績もございます。 また、賃貸トラブルを未然に防ぐ方策にも力を入れておりますので、 当社へ管理委託をいただいた大家さんは皆様継続してお任せいただいております。

空室改善のためのリフォーム代立替えます!

管理委託プラン(2万円~見積もり)イメージ

<大家代行プラン(2万円~見積もり)>

「管理は自分でやるけど、プロの意見を交えて賃貸経営したい」
「管理委託は長い付き合いの業者がいるけど、断る訳にもいかないし・・・」
など、大家さんによって頭を抱える様々な事情がございます。
プロ視点で大家さんの頭になって賃貸経営をサポートする柔軟な対応プランとなっております。

提携の弁護士・司法書士・税理士・一級建築士などとのネットワークにより、入居者との権利調整や諍いなどにも的確かつスピーディーに対策を講じるとともに、相続対策・各種税金対策・建替コンサルティングなど、広義のプロパティーマネジメントが可能です。

お電話でのお問い合わせ03-6410-3666 営業時間10:00~17:00/水曜定休

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