賃貸管理でお悩みの大家さんへ

品川区の賃貸管理事例

オーナーの要望

管理会社が当社へ変更して社名や連絡先の書いた看板を設置した直後、近隣住民より「以前からごみ置き場がいつも山盛りになっていて、分別がされず回収されないことも多いので何とかしてほしい」とクレームが入りました。
燃えるごみ当日の朝に現場を確認しに行くと、明らかに6世帯の建物とは思えない量が山積みになっていて、近隣からの不法投棄だと推測し、対策に乗り出しました。

対策

まずは7時くらいに現場へ行って張り込みを行いましたが、現場へ着いた頃にはごみが捨てられていたり、張り込み後は入居者以外に捨てる人はいなかったりで特定できませんでした。
カバーネットを設置し、近隣へ「不法投棄を行っている方は改善してもらいたい」といった趣旨の案内文を投函し、入居者へは分別を徹底してもらう旨の案内文を投函しましたが効果がなく、防犯カメラの導入を検討しました。物件の管理維持や今後の募集時に「防犯カメラ付き」として募集でき、保守管理契約込で月額6,000円（税別）で設置できることから設置に踏み切りました。

対策にかかった費用

6,000円

対策の効果

当初クレームをいただいた近隣住民とは人間関係を構築していたので、防犯カメラ設置後に「もしまたごみ置き場に不法投棄や分別されていないごみがあった場合はご連絡ください」と伝えたところ、数日後に報告の電話をくれました。
防犯カメラを確認すると、どこの住民が本マンションのごみ置き場へ投棄しているかが特定できたため、防犯カメラに映っていた旨と注意喚起を行うことで解決しました。

オーナーの要望

本物件を購入した翌年早々、3部屋がほぼ同時期に退去が決まり、間取りが不整形だったのですぐに決まるか不安とのことで、ご相談をいただきました。

対策

各階2戸で、隣室との間はお互いに水回りを挟んでいたことから音が気になり辛い設計となっており、6部屋中4部屋が退去となったことからペット飼育可能へ変更できるチャンスとなったため、トラブルになり辛い猫のみ2匹可能として募集を行いました。また、ペット専用審査を事前に行い、敷金を積み増ししてもらうことでリスクヘッジを図りました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

募集開始から1か月で満室になり、賃料も近隣相場から10％高く設定しても無事に成約したため、収益を上げるチャンスになりました。また、オーナー様と猫を2匹飼育している入居者様とはライン友達になったようで、大変喜ばれておりました。

オーナーの要望

前管理会社の時に空室募集していた際は半年近く空室で、空室募集や管理状態に不満を持っていたため当社へ管理会社を変更が決まった頃に半年前ようやく入居した借主が退去となり、今度は当社で募集を行うこととなりました。

対策

前管理会社で空室期間が長引いていた頃、管理会社変更の相談を受けていましたので、早期入居をサポートするために室内外の写真を撮影していました。前入居者が半年で解約となったことから室内の修繕は少ないと想定し、退去1週間前から募集開始。管理規約を確認するとペット可能な区分マンションだったため、敷金積み増しや火災保険の活用、定期借家契約、保証会社加入などのアドバイスをもとにペット相談で募集しました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

インターネットへ掲載した数日後に「将来的にペットを飼いたい」というお客様よりお問合せいただき、退去翌日に内見して申込を受領しました。
前回は半年間も掛かっていたことから、当社での募集で入居者が決まったスピードに大変驚かれており、とても喜んでいただきました。

オーナー様インタビュー

とにかく「早く決まる」。そのための努力が嬉しい。（大田区・Ｋ様）

ご祖父様の代から受け継いでこられた複数のマンションやアパートの管理。
「不動産クリニックの対応は、これまでの不動産会社とは全然違う」と評価していただいたポイントがあります。

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当社の賃貸管理の特徴

空室対策

賃貸トラブル対策

空室をいかに早く埋めるかは大きな課題ですが、
同じく重要になるのは

「賃貸トラブルを未然に防ぐ対策」

であると考えています。

不動産クリニックの管理で最も特徴的なことは
「定期借家契約」を採用していることです。

不動産クリニックで募集を行っている物件のほとんどが定期借家契約によって契約しているため、
大家様の健全な賃貸経営を実現しています。

また、通常は定期借家契約によって賃料の減額を行うケースが多いですが、不動産クリニック独自のノウハウによって普通借家契約と同じ賃料相場で成約に至り、新築マンション・アパートでも全部屋を定期借家契約で契約しています。（但し、大手法人は条件付きで普通借家契約で契約するなど例外もございます。）

その他にも、当社で募集を行う際には、全ての入居者様へ家賃保証会社へご加入いただいておりますので、
家賃滞納や原状回復費用が回収できないなどの不安はございません。

入居中にも室内外でトラブルが発生した際はすぐに現場へ駆けつけ、早めの対応と定期的な報告を行うことで、多くの大家様に安心してお任せいただいております。

収支改善

不動産クリニックでは賃貸物件の管理だけではなく、
収益の最大化と損失の最小化を行うことで、お任せいただいてから
収支改善を図り、収益を増やしている大家様が多数おります。

通常、収支改善を不動産コンサルタントに依頼する場合は多額の費用が掛かりますが、不動産クリニックでは管理の一環として提案しております。

空地や空きスペースの活用、賃料の再査定やリフォームにより賃料の増額等を実施して収益増加を実現しております。

また、収支改善のポイントは「コストの見直し」です。

大規模な建物であればエレベーターや防犯カメラ、各種設備点検の見直しによって
年間100万円以上もコストが下がった実例もあります。

その他、火災保険の活用や計画的に行う設備投資など、大家様のお持ちの資産に合わせて収支改善を
提案させていただきます。

チーム医療

不動産クリニックには「パートナースペシャリスト」と呼ばれる各分野の専門家と繋がっております。必要に応じて弁護士や司法書士、税理士、行政書士、一級建築士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、マンション管理士など、様々な分野の専門家を交えて、あるいは意見を聞きながら多角的な視点で一つの問題へ取り組みます。

想い

不動産は人が生活する以上必ず関わるものであり、日本全国で様々なトラブルが発生しています。
日本国内の不動産業者数はコンビニエンスストアの2倍以上も存在する中で、不動産トラブルを中心に扱う不動産会社は稀有な存在です。

不動産クリニックは「不動産のお困りごとを解決したい」という想いを胸に賃貸管理においては満室経営と収支改善、様々な賃貸トラブルへの対応・事前対策を行い、大家様の大切な資産をお護りできるよう努めています。

管理コース

（料金は全て税別です。）

＜自主管理プラン（無料）＞

空室募集や更新（再契約）業務、解約・退去立会のみをお任せいただくプランです。
当社の決定率は募集から約1ヶ月以内に70%、3ヶ月以内にほぼ100%となり、
多くの大家さんに「とにかく早い」とご満足いただいております。
家賃集金やトラブル時の対応は大家さんご自身で行っていただきますが、
ご連絡をいただければアドバイスを行います。

＜管理委託プラン（総賃料の5%）※最低金額3千円＞

自主管理プランに加え、家賃集金やトラブル時の対応など、一貫して当社へお任せいただくプランです。 特にトラブル対応はスピード・知識・経験に富み、他社様で1年間難航していたトラブルを 1日で解決へ導いた実績もございます。 また、賃貸トラブルを未然に防ぐ方策にも力を入れておりますので、 当社へ管理委託をいただいた大家さんは皆様継続してお任せいただいております。

＜大家代行プラン（2万円～見積もり）＞

「管理は自分でやるけど、プロの意見を交えて賃貸経営したい」
「管理委託は長い付き合いの業者がいるけど、断る訳にもいかないし･･･」
など、大家さんによって頭を抱える様々な事情がございます。
プロ視点で大家さんの頭になって賃貸経営をサポートする柔軟な対応プランとなっております。