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賃貸管理事件簿Vol.21【計画的な設備投資】

不動産クリニック リーシング事業部 部長の三好です。

今回のテーマは「計画的な設備投資」についてです。

 

今年は梅雨明けが例年よりも早く、7月には猛暑が続いていました。

そんなときによく壊れるのが「エアコン」です。

また、夏が終わってあっという間に冬となっていきますが、

寒い日に壊れると困るのが「給湯器」です。

 

こういった生活する上で必要な設備が壊れた際に困るのは、

急いで交換しないと入居者とのトラブルが発生し、

緊急対応になると交換費用も通常より高くなるケースが一般的であることです。

また、120年ぶりと言われる民法の大改正により、2020年には下記の条文が施行されます。

 

<賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等についての現行民法611条>

賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、

賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

 

つまり、「エアコンが壊れて冷房が使えない」「給湯器が壊れてお湯が出ない」という状況が続くと、

その期間は賃料の減額請求の対象となってしまうのです。

 

こういった重要な設備類が壊れてしまうと入居者トラブル・高コスト・賃料減額などのリスクが発生するため、

設備投資として計画的に交換していくことが大事で、そうすることで費用を抑えることができる可能性があります。

 

実際に13世帯の給湯器を一斉交換した実例をもとに、シミュレーションを行ってみました。

給湯器の耐用年数はメーカー推奨で10年ですが、私の経験上13年までは壊れることが少ないです。

ただ、15~20年の間には壊れる可能性が極めて高いです。

(中には20年以上使われていたものもありましたが)

 

例えば、

【①13年毎に一斉交換した場合】

【②平均値17.5年(15~20年の間)で都度交換した場合】

を計算してみたところ、一括で交換することで大きな割引を適用することができますので、

交換費用は①の方が8万円以上安い計算になりました。

 

ちなみに②の方が4.5年長く使えることを考慮して、新築から50年と長期で考えたところ、

①は3回、②は2回交換のタイミングが訪れ、一見②の方がお得な気がするのですが、

総額で掛かる金額は①も②もほとんど変わりませんでした。

 

もし全て15年で壊れてしまったら20万円以上も高くなってしまい、

入居者トラブルや賃料減額請求のことを考えると、私は計画的に交換することをオススメします。

 

長期修繕計画とまではいきませんが、

現在「30年カレンダー」という30年間のスケジュールの大枠を考えるツールを作成中です。

計画的に安心して賃貸経営を行えるよう、スタッフ一同でサポートさせていただきます。

 

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リーシング事業部 部長

三好 貴大

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