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不動産ドクター通信Vol.32~土地の価値~

突然ですが、不動産の価値とは何でしょうか。

「売り出したときに成約する価格?」「固定資産税の納付書に記載のある価格?」

と様々な声が聞こえてきそうですが、もちろんどちらも不動産の価値であり、価格です。

ただ、多くの場合には納付書に記載のある価格よりも実際に売り出したときに成約する

価格の方が高いケースが多く、このような価格の違いはどうして生まれるのでしょうか。

 

実は、土地の価格には4つの種類があり、一般的には以下のような違いがあります。

①実勢価格・・・実際に不動産市場で取引されているとされる価格。

 

②公示価格・・・公示価格を指標として適正な価格で不動産が取引されるように、

不動産鑑定士がある地点を評価し、土地鑑定委員会が決定した価格。①実勢価格の約90%。

 

③相続税評価額・・・相続発生時に相続税を算出するための価格。

路線価(相続税路線価)により算出可能です。①実勢価格の約80%。

 

④固定資産税評価額・・・固定資産税・都市計画税を算出するための価格。

都税事務所や市町村の役場で評価証明書・公課証明書を取得できます。①実勢価格の約70%。

 

つまり、土地の価値というのは固定資産税評価額→相続税評価額→公示価格→実勢価格という順番で

価値が上がっていきます。(場所や地域により例外あり)

 

ただし、土地の価値は諸要因により大きく上下しますので、正しい評価を行うのは実に難しいです。

①実勢価格に関しては、「取引事例比較法」という近隣の類似物件の取引事例を集めて相場を

算出する方法が最も使われますが、土地の形や角地か否か、その他諸要因により上下します。

 

③相続税評価額や④固定資産税評価額は各種路線価をもとに算出した価格に対し、

状況に応じて様々な補正をかけて算出していきますが、

③相続税評価額と④固定資産税評価額は間違った評価がされていることも多く、

全国で多くの相続税・固定資産税の還付や評価額の見直しが行われています。

 

上記のことは賃貸不動産における賃料にも同じことが言え、

ピンポイントな適正賃料というのはどんな手法を使っても、

AIが非常に発達しても困難と言えますが、

ピンポイントな適正賃料を探し当てることを常に目指して成長し続けることが重要なのだと感じます。

皆様のお力になれるように日々精進してまいります。

 

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