家(土地)を売るか貸すには．．．住宅 住宅売買 2010/06/23
Q以前住んでいた家(土地)を売るか貸すかしたいと考えています。
現在は空家で、余分な荷物を置いたままなので、
片付けやリフォーム等も必要かと思います。
固定資産税は母の名で納めています。
母は介護度３の認知症で、実印や権利書などは紛失している状態です。
何処でどんな手続きがどの順番で必要でどれぐらい費用がかかるのか
そもそも名義人でない私が手続き等できるのか、など
何も判らず困っています。
アドバイスをお願いします。
補足
先日母は癌の診断を受け、高齢の為積極的な治療はせず、
今は入院していますが、退院後は老健等に入所する準備をしています。
母には子供は私の他なく、親戚もおりませんので、私が相続すると思います。
相続してからの方が良いのでしょうか？
それらの事も考慮のうえアドバイスをお願いします。
nozさん
成年後見制度を使う2010/06/23 14:51
評価(5.0)
3
A nozさん
はじめまして。
不動産ドクターの鈴木豪一郎と申します。
お母様が認知症をと癌を患っていらっしゃるとのことで心中お察しいたします。
さて、本題ですが、お母様は今現在 適切な判断能力が欠如（または不足）しているようですね。その場合、契約などの法律行為を行うのは問題が有ります。
なぜなら、お母様の意思決定で『売ろう』『貸そう』と判断し
契約したとしても、後になって『あの時は認知症を発症していたんだ』
『だからあの契約を取り消したい』となってしまうと、民法上は取り消しができるのです。
そうなると買った人や借りた人が困ってしまいますよね。
でも、お母様の判断も“発症の結果”ですのでせめてはかわいそうです。
それを守るために成年後見制度というものが有ります。
後見人を立てることにより、瑕疵のない法律行為を行っていこうというものです。
成年後見を利用するには、申し立てを含む手続き全般で15万円前後～20万円程度かかります。
売却価格やその経費・賃貸価格やその経費により、成年後見制度を利用する皮算用が会うのかどうかの判断になります。
そのためには売却・賃貸の価格査定を一度されるといいと思います。
将来、相続を視野に入れてもいずれその“貸したらいくら”“売ったらいくら”という数字は必要になりますので・・・。
生前に成年後見制度を利用して売るなり貸すなりした場合のメリットデメリットと収支を
計算して考える必要があります。
手順1 売却査定・賃貸査定（リフォーム含む）・その場合の経費計算
※複数社査定を受けてください
手順2 成年後見制度を利用する場合の見積もり（司法書士）
手順3 上記の数字を突き合わせて考察
まずやることはここまでです。
貸すとしてメリットが出ないようであれば、いま早急に貸さないほうがよいかもしれません。将来売却する時に賃借人がいる状態では売却価格が落ちる可能性があるからです。
売るとして、メリットが出ないようであれば他の利用法も検討する必要が有るでしょう。
回答者
鈴木 豪一郎 補足
nozさんとお母様の資産背景が解らないので提案が難しいですが、
考慮しなければならないこととして、相続税のことや不動産収入の所得・所得税
その土地の特性や利用価値なども考えながら練っていく必要があります。
ご自身で判断せずに専門家の門をたたくことをお勧めします。
・不動産の専門家
・司法書士
・税理士
一度、この方たちと“一堂に”会って相談すると話が早いと思います。
□□□□ http://www.tokiwa-r.co.jp/ □□□□
【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
TEL03-6410-3630
鈴木豪一郎
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回答者
鈴木 豪一郎
評価・お礼 nozさん
2010/06/23 14:51
鈴木豪一郎 様
早速のご回答ありがとうございます。
また、温かいお言葉感謝いたします。
詳しい内容で大変助かります。
アドバイスを参考に進めていこうと思います。
鈴木 豪一郎
2010/06/24 09:42
nozさん
高評価を頂き、ありがとうございます。
様々検討や検証が大変かと思いますが
がんばってください。
不動産業者やその他専門家もクオリティーはいろいろなので
専門家選びには注意が必要です。
もしよければときどきメールで経過をお知らせくだされば
適宜セカンドオピニオン的にアドヴァイスできると思います。
お気軽に私宛にメールください。