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大家さん不遇の時代【勝ち組経営への道】

不動産ドクターです。

 

最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。

 

満室経営への道 不動産オーナー虎の巻.jpg

 

何と8部屋中6部屋が空き部屋!!

 

んんんんんん・・・・

 

この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・

 

日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・

 

『当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます!』と・・・

 

不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう

 

“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず(させず)に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった(つもりの)家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。

 

日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。

 

昭和60年~平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。

 

そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高~い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。

 

そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万~1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。

 

しかし・・・・・・

 

そこへきて家賃の下落。
・一昔前の敷2礼2は今やNG
・一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納

 

などなど、

 

収益は下がる一方だが、支出は増える一方

 

になっていますどんっ(衝撃)

そうなると、

 

修繕にお金を払う余裕もなく 
  ↓
建物は傷み
  ↓
入居者は入らなく
  ↓
収益悪化
  ↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
  ↓
ますます建物は傷み
  ↓
ますます入居者は入らなく
  ↓
ますます収益悪化

 

と『負のスパイラル』に堕ちていきます。

 

そうすると冒頭の写真のように にっちもさっちも~ブルドック(古!)になってしまいます。

 

さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?

そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください!