不動産ドクターです。
最近本当に空き部屋が目立ちます。
先日道を歩いていたところこんなものを見つけました。
何と8部屋中6部屋が空き部屋！！
んんんんんん・・・・
この物件の大家さんや不動産屋さんは一体何をしているのだろう・・・
日本の人口は減少局面に入ったというのに、
一方でいまだに、遊休地活用と称してゼネコンやハウスメーカーは地主さんに建物を建てさせている
しかも多額のアパートローンを組ませて・・・
『当社は○○年一括借り上げですのでご安心いただけます！』と・・・
不動産オーナーも、その酔美な言葉と慾に駆られて話に乗ってしまう
“砂上の楼閣”とはこのことで、この先の家賃下落や人口減少を計算せず（させず）に
豪勢な箱モノを建てさせてしまう。
結果、将来的に家賃が下落し、多額のメンテナンス費用ものしかかり
初めの数年で儲かった（つもりの）家賃収入も吐き出さざるを得なくなり、
本当にキツイ状態の“イタイ大家さん”になっていきます。
日々、様々な大家さんからご相談をいただきますが
この“イタイ大家さん”が何と多いことか。。。
昭和60年～平成初期の時期に
銀行・建築会社・下請不動産屋がチームになって
大家さんを説得して、『将来的な個人年金ですよ』・『相続対策ですよ』・『不労所得ですよ』
と素晴らしい絵を描き、建てさせたものが最も多いようです。
そのようなものは、得てして30年ほどのアパートローンを高～い金利で組み、
今現在以前としてローンを払い終えていないかたがとても多いです。
そこに拍車をかける如く、築後20年程度経過して、大規模な修繕・改修などが必要になります。
集合住宅ですので、修繕といっても数百万～1000万円単位で資金が必要になります。
20年も経過すると借り手のニーズも変わり、“バストイレ別”とか“ガスキッチン必須”とか“脱衣場がないとだめ”とか“洗濯機は絶対部屋の中”などとなるので間取り変更も必要になる。
しかし・・・・・・
そこへきて家賃の下落。
・一昔前の敷2礼2は今やNG
・一括借り上げの見直しや値下げ合戦で収益悪化
・なかなか決まらないので稼働率低下
・家賃滞納
などなど、
収益は下がる一方だが、支出は増える一方
になっています
そうなると、
修繕にお金を払う余裕もなく
↓
建物は傷み
↓
入居者は入らなく
↓
収益悪化
↓
ますます修繕にお金を払う余裕もなく
↓
ますます建物は傷み
↓
ますます入居者は入らなく
↓
ますます収益悪化
と『負のスパイラル』に堕ちていきます。
そうすると冒頭の写真のように にっちもさっちも～ブルドック（古！）になってしまいます。
さあー。貴殿は“イタイ大家さん”になっていませんか?
そのような方は迷わず“不動産クリニック”の門を叩いてください！