今日は【賃貸ビジネスの３原則】についてお話しします。
賃貸物件の稼働率を上げるためには
３つの基本的な原則があります。
マーケティング用語に「環境分析３Ｃ」という言葉があります。
Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合 という意味。
わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。
●自分を知る
●お客様のことを知る
●ライバルを知る
まず、一番目の「自分を知る」ということは
自分の所有する物件を把握するということ。
物件の「特徴」「強み」や「弱み」を知ることです。
それから
２番目の
「お客様のことを知る」ということは
大家にとってのお客様は入居者のことですから
入居者の嗜好や特性、ライフスタイル最近の傾向を把握するということ。
そして、最後に
「ライバルを知る」ということですが
自分の物件の近くの
半径１キロM範囲や同じ沿線の類似した競合物件を調べるということです。
賃貸は基本的に【地域密着型ビジネス】であり
全国の人を相手にする商売ではありません。
この地域密着型ビジネスだということがわかれば
具体的な対策を打つことが可能です。
実は、この「ライバルと知る」ということを
やっていない大家さんが非常に多いんです。
大家さんに
「一度だけでもいいですから、ライバルを調べたことがありますか？」
と聞くと多くの方が
「・・・・・」という回答。
これ、とっても残念なことです！
例えば、賃貸業ではなくラーメン屋さんを新規で開業するとしたら
「どこどこの店のラーメンはは650円で、カウンターしかないからファミリーは入っていない」とか
「どこどこはテーブル席があるが、店が汚くファミリーには受けない」とか
「どこどこは夜中までやっているが、住宅街なので10時を過ぎるとお客がいない」などと
≪敵を知る≫ということをやるはずですよね。
ところが、多くの大家さんはそれをナイガシロにしているのです。
数年前までは古い付き合いの不動産屋さんがそれでもなんとなく決めてくれましたが
いまはもうそんなに甘くありません。
よーく考えてみてください。
90％以上の入居者は、インターネットを使っています。
インターネットは「比較、比較の世界」です。
たとえば、
あちらのマンションＡは
家賃が５５０００円で共益費が２０００円
敷金が２か月礼金が１か月。
そのマンションの近くのこちらのマンションＢは
家賃が５３０００円で共益費が１０００円
敷金１か月礼金が１か月。
もし、同じような条件のマンションだったら
当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう？
内容については、はっきりとわからなくても
単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。
もちろん、値段だけではありませんが
入居者が物件を調べる「目」というものはそういうものです。
ですから、たくさんある物件を
３０分や１時間ぐらいで済ますわけがありません。
何日でも物件検索に時間をかけます！
なぜなら
アパートやマンションは「高額商品」なんですから。
大家さんは早くそれに気づくことです。
賃貸は入居者にとって
毎月４万も５万も６万も払う「高額商品」なんです。
だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことなんですね。
「高額な商品」だと思っていないのは
大家さんだけかもしれませんねえ。
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