『定期借家契約』という言葉を聞いて
みなさんはどんなイメージをお持ちですか？
①いわゆる、短期の期間限定契約（○年後には必ず退去）
②公正証書を使って契約しなければならない・・・。
③中途解約できないのでは・・・
④借りる人が『定期借家』と聞くだけで敬遠してしまう
⑤オーナーさんが一方的に有利？
⑥もらえる賃料が低くなる
⑦引っ越したと思ったらすぐに退去しなければ・・・？
上記が一般的なイメージかと思いますが、実はこれ全て間違いです。
定期借家権は平成12年3月に借地借家法改正時に施行されました。
しかし、それからしばらく期間が経過しましたが、まだまだ認知度が低いのが現状です。
一般的に、『定期借家＝期間限定』と思われがちですが
株式会社常盤不動産が推奨しているのは『再契約型の定期借家契約』というもので
入居者が悪質なモラル違反や滞納などをしなければ『原則的に』再契約を行っていきます。
しかし、悪質な方には契約期間満了（通常二年）次第、退去頂けるということになります。
つまり
普通の入居者からしてみれば、大家さんの信頼を損ねる振舞いさえしなければ
契約自体は普通借家契約と全く変わりなく契約期間が満了した後も、
『更新』の代わりに『再契約』という形で住み続けることができます。
欧米での賃貸借契約は定期借家契約が一般的のようです。
日本で行われている『普通借家契約』は借家人に対して過剰な権利を与えてしまっているのです。
例えば、
飲食店で食べたあとに『お金ないよ！』となると、即御用・・・！
になりますが、賃貸住宅に住んで、今月『家賃払えないよ』と言っても
『即出て行け』とは言えないのが普通借家契約なのです。
その結果、特に昨今のような景気状況下では、家賃滞納が相次いで見られます。
それに、素行不良者の問題もあります。
例えば、いつも夜中に帰ってきてステレオをガンガン鳴らす。
ほかの入居者とのトラブルが絶えない・・・等々
その結果、善良な入居者がすぐに退去してしまった・・・など。
家賃滞納問題や素行不良問題があっても、
すぐには問題解決できないのが今の普通借家契約。
貸主には『正当事由』や『かなり悪質な契約違反』がなければ
貸主はたとえ相手が不良借家人であっても退去していただくことは容易ではありません。
それは、いわゆる契約社会の中では理不尽と言わざるをえません。
それでは、なぜこのようになっているかというと、借家法が作られたころは日本全体が貧しく、
住むところすらない人もたくさんいた背景があります。
経済的に弱者の入居者を守ってあげるために入居者保護の形が主流となったわけです。
しかし、今の状況は、たとえ不景気とはいえど、そのころに比べればずいぶんましな状況です。
この法律が作られた何十年も前と今は明らかに違い普通借家契約のような、
入居者を過度に保護したような法律を逆手にとって利用する『悪質な』入居者の方が
圧倒的に多いというのが実態ではないでしょうか？
『再契約型 定期賃貸借契約』を導入することのメリット
①滞納があれば、期間満了と同時に退去させられるので、何年も滞納・・・なんて事態にはなりにくい。
②素行不良者は長く居続けることができないため、 次第に善良な入居者が増え、空室率低下につながる。
③不良な素行が少なくなれば、建物のメンテナンス等にもいい影響。
④入居者にとっても、ほかの入居者が善良であるということは安心につながる。
⑤法定更新はないので、都度再契約をすることにより、 節度のある貸し借り関係が維持できる。
など、貸主にとっても借主にとってもメリットがあるのです。
ぜひ、この『再契約可能型・定期借家契約』を普及したいものです。
不動産ドクター 鈴木豪一郎
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